Lucrou na venda de um imóvel? Veja como declarar no IR
Consultores ensinam como informar corretamente ao Leão o ganho de capital na transferência de bens
Imposto de Renda incide sobre o lucro na venda de imóveis
Toda vez que o
contribuinte vende um bem de valor – como imóvel ou carro – é obrigado a
declarar à Receita Federal o lucro obtido nesta transação, já que o
Imposto de Renda incide sobre ele. Informar de maneira errada este ganho
de capital é um dos motivos que levam à malha fina.
Por isso,
consultores alertam que, fora os casos de isenção, qualquer bem ou
direito que foram transferidos no ano-calendário anterior devem ser
mencionados na declaração do IR. “Quem vendeu seu único imóvel no valor
de até R$ 440 mil ou usou o dinheiro da venda para adquirir outro,
dentro de 180 dias, está isento do imposto”, exemplifica Tethuo
Ogassawara, sócio-diretor da KSI Brasil.
Têm isenção,
ainda, perações de compra e venda inferiores a R$ 35 mil – e R$ 20 mil
no caso do mercado de ações. Quem vendeu com lucro um imóvel que possuía
antes de 1969 também está dispensado de pagar imposto, como lembra o
diretor executivo da Confirp Consultoria Contábil, Richard Domingos.
Na venda de
um imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, há um desconto do
imposto proporcional ao ano da compra (veja a tabela abaixo). “Por
exemplo, um imóvel comprado em 1986, se vendido com lucro em 2012, teria
redução de 15% no cálculo do ganho de capital”, explica o consultor da
KSI.
Confira o desconto progressivo do IR sobre o lucro de imóveis antigos:
| ANO DE AQUISIÇÃO | % DE REDUÇÃO | ANO DE AQUISIÇÃO | % DE REDUÇÃO |
| 1969 | 100% | 1979 | 50% |
| 1970 | 95% | 1980 | 45% |
| 1971 | 90% | 1981 | 40% |
| 1972 | 85% | 1982 | 35% |
| 1973 | 80% | 1983 | 30% |
| 1974 | 75% | 1984 | 25% |
| 1975 | 70% | 1985 | 20% |
| 1976 | 65% | 1986 | 15% |
| 1977 | 60% | 1987 | 10% |
| 1978 | 55% | 1988 | 5% |
COMO DECLARAR O LUCRO
Domingos, da Confirp, recomenda ao contribuinte que baixe o aplicativo “ Ganho de Capital
”, no site da Receita Federal (veja abaixo), e preencha as informações
de todos os bens transferidos a terceiros. “Os dados serão exportados
para a declaração do IR, na ficha ‘Ganho de Capital’, e os rendimentos
serão lançados nas categorias correspondentes ('Isentos' ou 'Tributados
Exclusivamente na Fonte'), dependendo dos valores da operação”, instrui o
consultor.
Aplicativo da Receita ajuda a informar ganhos de capital no IR 2013
Depois,
ao preencher a declaração do IR 2013, o contribuinte deve descrever o
bem que foi vendido na ficha “Bens e Direitos”, com o valor de venda, a
data da operação e o nome ou razão social e CPF/CNPJ do comprador,
explica Domingos. “Na coluna ‘Situação em 31/12/2011’ deve-se repetir o
valor lançado na declaração anterior. Já no tópico “Situação em
31/12/2012”, deve-se informar o valor zero”.
Se a
venda do bem foi feita a prazo, as parcelas a receber, a partir de
janeiro de 2013, precisam estar informadas em “Crédito Decorrente de
Alienação”, na linha 52 da ficha de “Bens e Direitos”. Neste caso,
deve-se colocar o valor do crédito, o prazo e as condições combinadas,
além dos dados pessoais do devedor, orienta o diretor da Confirp.
POSSE PARCIAL E CONSTRUÇÃO
Se
o contribuinte possuía apenas uma parte do bem (50%, por exemplo), deve
declarar o ganho de capital da mesma forma, mencionando o valor
proporcional a sua participação na venda, e sempre observando se há
isenção, segundo Ogassawara, da KSI.
Caso o
contribuinte tenha construído uma casa ou prédio e lucrado com sua
venda, deve-se considerar o custo da construção, como explica o
consultor Domingos. “O cálculo leva em conta o montante investido no
imóvel, como o valor pago no terreno, benfeitorias, edificação,
ampliação e gastos de regularização como impostos e registro em
cartório”.
O
especialista da KSI alerta que todos os gastos com a obra do imóvel,
assim como o valor do terreno, devem ser comprovados com documentos
legais.
Outra dúvida
frequente é sobre a necessidade de atualizar anualmente na declaração o
valor do imóvel, conforme sua valorização de mercado. Segundo os
especialistas consultados, este procedimento não deve ser feito, a menos
que o imóvel tenha sofrido modificações ou melhorias. Deve-se,
portanto, declarar sempre o valor da aquisição do bem, até que ele seja
vendido.
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